Calculadora de hipoteca para autónomos
El banco no mira lo que facturas. Mira el beneficio que queda después de cada gasto que te has deducido, justo el número que llevas todo el año intentando bajar. Aquí calculamos cuánto presta ese beneficio en España, EE. UU. o Reino Unido, y ponemos precio a la parte incómoda: cada deducción extra te ahorra impuestos ahora y te quita hipoteca mientras el banco mire ese ejercicio. Es orientativo y nunca es una concesión de préstamo.
Lo que presta ese beneficio
Préstamo orientativo454.856 US$
- Precio al que llegarías
- 514.856 US$
- Cuota mensual con ese préstamo
- 2875 US$
- Ingreso mensual que usa el banco
- 7500 US$
Lo que te cuesta la deducción
El mismo gasto, dos precios: lo que te ahorra este año y la hipoteca que te quita mientras el banco mire ese ejercicio.
- Hipoteca perdida por cada euro de ahorro
- 19.8x
- Ahorro fiscal de este año
- 3000 US$
- Hipoteca que pierdes
- 59.329 US$
Por encima de uno, la deducción te quita más hipoteca de la que te ahorra en impuestos. Ese es el cambio, y solo compensa evitarlo si vas a comprar pronto.
Criterio que se está aplicando
- Parte del ingreso para todas las deudas
- 45%
- Financiación máxima sobre el valor
- 95%
- Años de cuentas que se esperan
- 2
Fuente de este criterio Comprobado 2026-08-23
Estimación
workingfigures.com/es/calculators/self-employed-mortgage-calculator
Fórmula
España y Estados Unidos: cuota = beneficio neto / 12 x porcentaje de esfuerzo, menos las cuotas que ya pagas; préstamo = cuota x (1 - (1 + i)^-n) / i, donde i es el tipo mensual y n el número de meses. Reino Unido: préstamo = (beneficio neto - cuotas actuales x 12) x 4,5. Después el préstamo se limita por la entrada según la financiación máxima del país: préstamo <= entrada x ltv / (1 - ltv). La línea de la deducción repite el cálculo con un beneficio menor y enseña la diferencia.
Supuestos
Criterios comprobados el 2026-08-23. España: 35% de los ingresos netos, el punto medio de la banda del 30% al 35% que aplican los bancos y que el portal del cliente bancario del Banco de España describe como prudente, y 80% de financiación sobre el valor. Estados Unidos: 45% de deuda sobre ingresos, el techo de Fannie Mae en análisis manual (su sistema automático llega al 50%), 95% de financiación y dos años de actividad. Reino Unido: 4,5 veces los ingresos, el techo práctico que crea el límite regulatorio de préstamo sobre ingresos, y 90% de financiación. No se modelan: scoring, pruebas de resistencia a tipos más altos, ajustes por amortizaciones, dos titulares, alquiler ni impuestos y gastos de la compra. Los criterios cambian rápido, así que úsalo para planificar y pide una preconcesión antes de firmar nada.
Preguntas frecuentes
- ¿Por qué baja mi hipoteca cuando mi asesor me ahorra impuestos?
- Porque los dos números salen de la misma línea. Lo que el banco cuenta como ingreso es el beneficio después de gastos, así que 10.000 euros más de gasto son 10.000 euros menos de ingreso a sus ojos. Con un esfuerzo del 35% a 25 años y un 3,2%, eso son unos 60.000 euros menos de hipoteca a cambio de unos 3.000 de ahorro fiscal a un marginal del 30%: veinte de hipoteca por cada uno de impuestos. Si compras el año que viene es un mal cambio; si compras dentro de cinco, es dinero gratis.
- ¿De verdad el banco solo mira el beneficio neto?
- Casi siempre, aunque no del todo. Algunos analistas suman gastos que no son salida de caja, la amortización es el caso típico, y muchos promedian dos ejercicios en vez de coger el último. Lo que no hacen es mirar la facturación, y les da igual que la deducción fuera opcional. Aquí modelamos la versión estricta a propósito: si el número sale así, lo demás suma.
- ¿Qué cambia de verdad tener poca antigüedad?
- Sobre todo precio y papeleo. Con menos de dos ejercicios entras en banca especializada, que suele significar más entrada, un tipo más alto y un analista leyendo tus cuentas a mano. No es un no: un año completo más un historial demostrable en el mismo sector es la excepción que ya contemplan casi todos los manuales.